sábado, 18 de fevereiro de 2017

Moradia é central

A partir da metade dos anos 50, com o surto de desenvolvimento e modernização, promovido pelo Governo Kubitsheck, os centros históricos das grandes cidades começaram a decair, com a criação de novos polos de negócios e também com a transferência das "repartições públicas" para novos Centros Administrativos.
Moradores, escritórios, comércios, serviços profissionais de maior renda, foram saindo dos seus imóveis e se transferindo para outros em novas áreas. E os imóveis desocupados, nem sempre eram reocupados gerando um grande volume de imoveis residenciais e não residenciais vagos.

Esse quadro gerou uma contradição: enquanto aumentava o déficit habitacional com a carência de habitações adequadas, havia um enorme conjunto de imóveis, em área bem servida de infraestrutura e serviços públicos, desocupados.

Ao longo de muitos anos organizações não governamentais e urbanistas a essas ligados, batalharam para levar os programas de habitação social para o centro tradicional.  De um lado, enfrentaram sérias resistências dos setores conservadores e, de outro, os movimentos sociais se anteciparam promovendo invasões de imóveis vazios, pelos sem teto. Diante das invasões, os proprietários reagim pedindo na Justiça a reintegração de pesse, o que conseguiam. Muitas vezes com o uso da força policial e comoção social. Mas desocupado dos invasores, permaneciam desocupados, esperando por uma desapropriação pela Prefeitura a valores - supostamente - de mercado.

Em São Paulo, o ex-Prefeito, filiado ao PT e coerente com os objetivos da justiça social e do direito de todos à cidade, tentou implantar o programa Moradia é Central, com a desapropriação, reforma e revenda de imóveis vagos à população de baixa renda, na área central da cidade.

O programa vê uma realidade parcial, verdadeira, mas não considera devidamente o contexto, ou como preferem os urbanistas o habitat.

A ocupação de um imóvel desocupado, pelos moradores de baixa renda, pode permanecer como uma "ilha" diferenciada do contexto, ou promover uma transformação do habitat.

No primeiro caso, a ilha poderá passar quase desapercebida e os moradores só terão o local  como moradia, se locomovendo para os locais onde possam obter alguma renda, se alimentar e até atender a algum vício. Alguns dos moradores não conseguirão o mínimo para o pagamento das prestações, voltando para a rua ou para as favelas. Não afetarão significativamente o patamar dos valores imobiliários, permanecendo em função dos subsídios.

No segundo caso, eles promoverão o desenvolvimento das facilidades privadas compatíveis com a sua capacidade de consumo. Promoverão o desenvolvimento de um comércio popular e influenciarão o patamar dos valores imobiliários. A redução dos valores irá promover, num primeiro momento, uma nova onda de ocupações legais. A manutenção dos imóveis e do habitat dependerá da atuação do Poder Público. O resultado será a formação de um bairro popular, bem servido. 

Dai, além da persistência do padrão de ocupação, podem ocorrer duas transformações. Uma a elevação do padrão, com o interesse de moradores com uma renda um pouco melhor pelos imóveis, elevando os preços e promovendo a "expulsão" dos primeiros moradores. Embora isso não seja permitido legalmente, proliferam no sistema os chamados contratos de gaveta.

A outra é a transformação em "gueto da pobreza", tendendo a uma situação de "cracolândia". Indesejável, mas provável.

Uma das razões da persistência da desocupação é a inexistência de garagens. Por outro lado a quase totalidade dos novos moradores não terão o seu carro, não tendo necessidade de vagas para estacionamento. As exceções serão daqueles que precisam de um veículo para exercer as suas atividades econômicas, incluindo os coletores de resíduos sólidos.

O principal impacto do programa Moradia é Central seria sobre os terrenos vagos, na área central e centro expandido, com a imposição da construção em função do uso social da propriedade urbana. A perspectiva do proprietário é a sua utilização para a construção de médio e alto padrão, como ocorreu e vem ainda ocorrendo com o lançamento de edifícios altos, com estúdios e apartamentos de um dormitório, com poucas vagas, voltados para moradores sozinhos de alta renda. O valor de venda seria relativamente elevado e os eventuais rendimentos do ativo, superiores ao obtido com o uso de estacionamento.

Se, no entanto, for envolvido por um gueto da pobreza, o valor imobiliário irá cair, mesmo que venha a ser ocupado com uma nova construção para moradia social. Para o proprietário do terreno, será prejuízo em qualquer das hipóteses: deixar desocupado ou construir para habitação social.

Esses guetos terão o suporte institucional de uma ZEIS, mas nem todas as ZEIS irão se transformar em guetos.

A resposta inicial do mercado, conforme mostra pequena reportagem publicada no Estado de São Paulo  ("Miniterreno vira prédio com novo Plano Diretor", Metropole A 23) não foi a desejada pela Prefeitura. Os prédios lançados, com grande altura, muito acima do padrão do entorno, para aproveitar todo o potencial construtivo, com centenas de microapartamentos tiveram preço elevado: o m2 não saindo menos que R$ 9.000,00 e vagas apenas para metade dos apartamentos.





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