sábado, 8 de abril de 2017

A boa cidade

Uma cidade boa para se viver não pode ser grande e espraiada. A cidade grande precisa ser adensada e verticalizada. A cidade horizontal, toda de casinhas sem prédios altos não pode ser grande.

Em cidades democráticas e sob regime capitalista, onde a propriedade imobiliária é um ativo objeto de valorização constante, o grande desafio é aproximar a casa do trabalho. Isto é, fazer com que as pessoas morem perto do seu local de trabalho ou trabalhem perto da sua moradia. 

Para que isso ocorra há três caminhos básicos:

  1. o da racionalidade comunitária que se baseia no planejamento da cidade desejável (ou desejada) influenciando todos ou a maioria dos moradores  da cidade a adotar os preceitos propostos;
  2. o da intervenção pública determinando ou induzindo os comportamentos sociais desejáveis;
  3. o do mercado que oferece à comunidade os produtos que atendam aos objetivos do planejamento.
Nenhum dos três caminhos, leva à cidade desejada. 

A racionalidade comunitária não é a soma das racionalidades individuais comuns. É o resultado de somas algébricas em que para cada situação considerada pelos planejadores urbanos, existem fatores e comportamentos positivos e negativos.

Em regime democrático o Estado não determina onde e como as pessoas podem morar e trabalhar. O seu poder é limitado a regulações restritivas genéricas, dentro das quais os urbanos, sejam demandantes ou ofertantes, tomam as suas decisões. Nem sempre no sentido desejado pelos planejadores.

O mercado é movido pelo objetivo de valorização constante do ativo imobiliário. Promove e estimula a valorização de áreas e produtos com capacidade de gerar demanda. A valorização "expulsa" os urbanos cuja renda não tem condições de acompanhar a valorização dando lugar aos mais "abonados". Os "expulsos" vão buscar novas áreas para morar, sem deixar de trabalhar na área antiga. O que gera maiores deslocamentos.

O mercado, que congrega o conjunto de decisões dos empreendedores e investidores imobiliários, quando percebem que a valorização alcançou um patamar que determina taxas de valorização menores e mais estáveis, busca novas áreas com valores relativamente mais baixos, para promover valorizações a taxas mais elevadas e em tempos menores. É o real processo especulativo urbano, com características próprias. 

Algumas comunidades urbanas conseguiram conciliar os três caminhos e produzir uma cidade boa para morar, para todos. Outras conseguiram organizar uma cidade boa para morar para poucos, marginalizando os demais. E finalmente há as comunidades, como a paulistana (ou metropolitana) que conseguiram produzir cidades ruins de morar, para quase todos. 


Nenhum comentário:

Postar um comentário

Riscos de empreendimentos privados de infraestrutura

O primeiro grande risco é a falta de compreensão sobre "empreendimento de infraestrutura", também caracterizado como projeto de in...