domingo, 28 de agosto de 2016

Morar perto do trabalho ou trabalhar perto de casa

Oitenta anos depois que os arquitetos que se acham dono do urbanismo,decidiram que a forma de vivermos em cidade seria com a separação das funções urbanas, estamos mudando.
O mercado ocupou as cidades com uso misto do solo. No Brasil, como legado das concepções ibéricas,os comerciantes abriam as lojas de frente para a rua e moravam no andar superior ou até no porão. Moravam e trbalhavam no mesmo imóvel.
Os arquitetos-urbanistas se revoltaram contra esse modo de vida e, através da captura do Estado, utilizando o poder de Estado, impuseram um outro modelo: a cidade tinha que ser dividida em bairros especializados: um para a residência, outro para a indústria e um terceiro para comércio e serviços. E cada terreno só podia ser ocupado para uma função urbana. O imóvel de uso misto era condenado, como até penalizado por contrariar a legislação urbanística imposta pelos urbanistas. Com a complacência e adesão das autoridades políticas.
A teoria da conspiração dirá que esse modelo foi inspirado por Henry Ford para viabilizar o mercado de automóveis. 
Por este ângulo, o modelo foi mais do que bem sucedido. Do ponto de vista da melhoria das condições de vida urbana, um rotundo fracasso.
Com o colapso da mobilidade urbana a doutrina da Carta de Atenas (1933) está substituida pelo modelo preferido pelo mercado: bairros mistos e uso misto do terreno. Ainda com grandes resistências, por parte de uma elite que não quer perder os privilégios das Zonas Estritamente Residenciais. Já não são mais bairros, mas guetos. Que o waze está comprometendo.

Com a separação das funções urbanas e o carro para a movimentação entre um e outro, a cidade requeria duas vagas por carro: um para a origem e outro para o destino.

Com os usos mistos e a tendência de aproximar o local de moradia com o do trabalho, será necessário apenas uma vaga. Que terá dupla função: servirá tanto para o origem, como para destino. 
Os deslocamentos serão feitos a pé. No caso de imóveis mistos, as pessoas poderão estar trabalhando e morando no mesmo prédio. Com as novas tecnologias as pessoas poderão morar e trabalhar no mesmo imóvel: ou seja, trabalhar em casa.
Para o setor de estacionamento, essa mudança, com tendência de se tornar dominante, irá determinar novos modelos de negócios.
De uma parte, a demanda por vagas - e respectivo espaço - será menor. 
Fundindo a função das vagas (origem e destino)onde ficarão as vagas em condomínios mistos? Junto aos edifícios residenciais? Junto aos edifícios de escritório ou comerciais? ou em imóveis específicos? No caso de São Paulo, esses edifícios garagens poderão se beneficiar dos incentivos estabelecidos na Lei de Zoneamento?
Como serão operados esses estacionamentos? No modelo self-parking ou com manobristas?

OS ESTACIONAMENTOS NOS IMÓVEIS DE USO MISTO

Os estacionamentos em imóveis mistos precisam conciliar as condições de segurança, comodidade e compartilhamento.

A solução mais simples é o estacionamento compartilhado, ou seja, aberto para uso público, com pagamento pelo uso. Os condôminos arcariam com um custo fixo, independentemente da utilização. Ou seja, pela disponibilidade da vaga. 

Essa solução de livre acesso ao estacionamento envolve riscos à segurança e que envolve a necessidade de um conjunto de procedimentos, para o acesso de terceiros. 

A primeira é a limitação de horário, para o acesso da garagem a terceiros, não condôminos. 

Não pode ser um sistema self-service, com os automóveis entregues a manobristas, e identificação do motorista e dos eventuais passageiros, para ter acesso aos andares superiores (seja por elevador ou escada). 

Outra alternativa é que o estacionamento não dê acesso diretos às unidades, sejam residenciais ou não residenciais. Entrada e saída do motorista seriam pela via pública. 

Poderia ser estabelecido acesso por elevadores e escadas por acesso exclusivo ao térreo, onde seriam feitos os procedimentos de segurança.

Essas soluções requerem soluções de projeto e de construção, que podem encarecer o custo do imóvel. 

São soluções economicamente inviáveis para pequenos imóveis, com poucas unidades. O padrão mínimo, em São Paulo, seria de 48 unidades, sendo 4 por andar e 12 andares. A maior parte dos imoveis verticais em São Paulo está nesse nível ou abaixo desse. O número de vagas seria equivalente.

Não seriam interessante para um prestador de serviços terceirizado. Para este não basta a escala mínima de vagas. O que importa é a rotatividade. Nas circunstâncias atuais a rotatividade seria elevada, com um alto volume de disponibilidade de vagas durante o horário comercial expandido. 

Porém com as mudanças propostas de aproximar a moradia do trabalho, a rotatividade pode diminuir, com mais pessoas deixando o seu carro parado na garagem e indo ao trabalho a pé, de bicicleta ou com uso do transporte coletivo.

Por outro lado, para os condôminos também poderia não ser interessante. O eventual ganho com a exploração das vagas não seria compensada com os custos adicionais com a segurança.

A disponibilidade de vagas e sua operação não são condições essenciais para a decisão do incorporador, assim como para o candidato à compra dos imóveis, mas terão forte influência sobre o futuro da mobilidade urbana. 

 

 

 

Nenhum comentário:

Postar um comentário

Um bom ou mau projeto nacional (3)

O Brasil não é apenas um exportador de matérias primas agrícolas. Parte já é processada, num primeiro estágio. Outros em estágios mais avanç...