sábado, 28 de janeiro de 2017

Função social da propriedade urbana

A propriedade urbana cumpre a sua função social quando atende a uma demanda. Quando não existe a demanda a propriedade fica ociosa: esperando o surgimento da demanda.
Na prática existem demandas reprimidas, demandas potenciais e demandas teóricas.
A demanda reprimida já existe mas não é atendida por inexistência ou insuficiência de oferta.
No primeiro caso a demanda tem que buscar outras alternativas para atender à demanda. É o caso, por exemplo, de linhas metroviárias. Existe um demanda reprimida que ocupa rapidamente a nova linha, assim que colocada à disposição do público. Enquanto não existe as pessoas tem que buscar o ônibus, o carro ou os meios não motorizados. Quando insuficiente, a oferta existente tende a aumentar os preços. Especulação é a redução ou retenção deliberada da oferta para provocar esse aumento de preços, e elevar os lucros em detrimento dos demandantes.

A demanda potencial não existe, mas as condições sócio-econômicas de uma população dão indícios de que proporcionada uma oferta, essa terá uma demanda. Ou ela está, na realidade, reprimida por carência de uma dada infraestrutura. Determinada área periférica, em condições adequadas de ocupação, não tem demanda para construções, seja de alta como de baixa renda. Os terrenos estão vagos mas não pode-se exigir que tenham uma função social, pois não existe demanda para o seu uso ou ocupação. Ao se estender para junto ou próximo a essa área, uma nova via, tornando-a mais acessível, passa a haver um interesse de pessoas para morar ou instalar atividade econômica. Quando isso ocorre, os terrenos deveriam ser colocados à disposição do mercado. A especulação imobiliária ocorre de duas formas: a compra antecipada dos terrenos por quem tem informação privilegiada sobre  implantação da infraestrutura os retem esperando pela valorização provocada por aquela. Ou pode ser acelerada, pela venda patrocinada de fração da área, para gerar uma demanda e valorizar o preço do restante.

O Estado pode fazer o mesmo e, em alguns casos tem feito, para ter terrenos para implantar conjuntos habitacionais de interesse social.

Demanda teórica é o que decorre de exercícios matemáticos, considerando determinados parâmetros. Algumas vezes confundindo entendimentos. É o caso típico do déficit habitacional. É uma mensuração de deficiências de condições de moradia. O setor imobiliário o transformou em demanda habitacional, para justificar um amplo programa de apoio a construções habitacionais. 

Essa distorção levou a outra. Verificada, de um lado, o déficit habitacional, do ponto de vista numérico, e de outro a existência de imóveis vagos, os ilusionistas acham que ocupando esses imoveis com os deficitário, o problema estaria resolvido. Pressupondo que esses imóveis estariam vagos por motivos especulativos foram criados mecanismos punitivos para obrigar os proprietários a colocá-los no mercado.

Essa mesma concepção alcança os terrenos vagos.  Pela mesma pressuposição o Governo Municipal anterior, tomado por uma ideologia de esquerda quis forçar a sua ocupação com novas construções. Estabelecendo penalidades a quem não os faz.

Muitos desses terrenos são usado como estacionamento o que atende a uma demanda, portanto exercendo uma função social. Ao excluir o estacionamento como função social, entendendo que seria apenas um subterfúgio do especulador, a Prefeitura apenas reduziu uma oferta, com efeitos danosos para as áreas penalizadas.

Cabe à nova gestão corrigir os equivocos ideológicos.

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