Locação Acessivel Residencial - LAR

O SECOVI lançou ontem, durante a sua Convenção 2016 uma proposta de locação social, o que ainda carrega o viés da democracia populista, baseada em renúncias fiscais e monetárias para viabilizar o acesso às famílias de baixa renda.

Mas no meio de várias cabeças brancas um jovem empreendedor, de cabelos inteiramente pretos, colocou a questão dentro das mudanças que estão ocorrendo no mundo e que fazem parte de novas visões e valores do mundo. Trazendo significativas mudanças de paradigmas. E que vão além da locação social.

Uma é o desapego dos jovens ao sentido de pertencimento. O importante não é ter, mas usufruir dos serviços propiciados pelos bens materiais.  É parte ou reflexo de um movimento universal com a Revolução dos Serviços superando as Revoluções Industriais.

Outra é a perspectiva de morar na sua casa a vida toda: só morar em duas casas: a dos pais e a sua. Isto hoje é exceção. A maioria das pessoas ao longo da vida muda vária vezes de moradia. Meus pais, enquanto morei com eles, estiveram em 4 casas e depois por mais duas. Além de ter passado algum tempo fora, morei em sete em São Paulo: 3 alugadas e 4 próprias.

O carro veio depois

Não foi o carro que inspirou o modelo da cidade funcional, com bairros e imóveis com uso especializado. Mas ao estabelecer as áreas com funções específicas ligadas por vias públicas abertas, gerou um grande mercado para o automóvel. A criatura engoliu o criador e a cidade funcional virou a cidade do carro. O que é fortemente contestada atualmente.

Uma alternativa é a urbanização orientada pelo transporte, com adensamento em torno de corredores de transporte coletivo. Um exemplo parcialmente bem sucedido é em Curitiba. E tem um caso mal sucedido, em Goiania. Ambos concebidos por Jorge Wilheim e desenvolvidos por Jayme Lerner.

A outra é a rede de centralidades, com vários planos, mas ainda com implantação incipiente.



A alternativa é o uso misto seja de bairros, como de quadras e de imóveis.

Por que a mídia não elege ninguém?

Por uma razão matemática: a mídia alcança e é (ou era) o principal meio de comunicação da opinião publicada. Como a opinião publicada é parte menor da opinião pública, sendo amplamente superada pela opinião não publicada é essa que define as eleições.

A grande mídia, por razões econômicas interage com o seu público, predominantemente de classe média urbana, por ser a grande força consumidora e alvo da propaganda das empresas.

E por essa interação cai na ilusão de que o seu mundo é todo o mundo. Na realidade é apenas uma parte menor do mundo, principalmente quando considerado o universo de eleitores. A maioria dos eleitores faz pare da opinião não publicada. E a ilusão leva à miopia.

O fenômeno Russomano é um caso típico de miopia. Que é visto e percebido pelas lentes e vontades da opinião publicada e não pelos fatos reais.

Morar perto do trabalho ou trabalhar perto de casa

Oitenta anos depois que os arquitetos que se acham dono do urbanismo,decidiram que a forma de vivermos em cidade seria com a separação das funções urbanas, estamos mudando.
O mercado ocupou as cidades com uso misto do solo. No Brasil, como legado das concepções ibéricas,os comerciantes abriam as lojas de frente para a rua e moravam no andar superior ou até no porão. Moravam e trbalhavam no mesmo imóvel.
Os arquitetos-urbanistas se revoltaram contra esse modo de vida e, através da captura do Estado, utilizando o poder de Estado, impuseram um outro modelo: a cidade tinha que ser dividida em bairros especializados: um para a residência, outro para a indústria e um terceiro para comércio e serviços. E cada terreno só podia ser ocupado para uma função urbana. O imóvel de uso misto era condenado, como até penalizado por contrariar a legislação urbanística imposta pelos urbanistas. Com a complacência e adesão das autoridades políticas.
A teoria da conspiração dirá que esse modelo foi inspirado por Henry Ford para viabilizar o mercado de automóveis. 
Por este ângulo, o modelo foi mais do que bem sucedido. Do ponto de vista da melhoria das condições de vida urbana, um rotundo fracasso.
Com o colapso da mobilidade urbana a doutrina da Carta de Atenas (1933) está substituida pelo modelo preferido pelo mercado: bairros mistos e uso misto do terreno. Ainda com grandes resistências, por parte de uma elite que não quer perder os privilégios das Zonas Estritamente Residenciais. Já não são mais bairros, mas guetos. Que o waze está comprometendo.

Com a separação das funções urbanas e o carro para a movimentação entre um e outro, a cidade requeria duas vagas por carro: um para a origem e outro para o destino.

Com os usos mistos e a tendência de aproximar o local de moradia com o do trabalho, será necessário apenas uma vaga. Que terá dupla função: servirá tanto para o origem, como para destino. 
Os deslocamentos serão feitos a pé. No caso de imóveis mistos, as pessoas poderão estar trabalhando e morando no mesmo prédio. Com as novas tecnologias as pessoas poderão morar e trabalhar no mesmo imóvel: ou seja, trabalhar em casa.
Para o setor de estacionamento, essa mudança, com tendência de se tornar dominante, irá determinar novos modelos de negócios.
De uma parte, a demanda por vagas - e respectivo espaço - será menor. 
Fundindo a função das vagas (origem e destino)onde ficarão as vagas em condomínios mistos? Junto aos edifícios residenciais? Junto aos edifícios de escritório ou comerciais? ou em imóveis específicos? No caso de São Paulo, esses edifícios garagens poderão se beneficiar dos incentivos estabelecidos na Lei de Zoneamento?
Como serão operados esses estacionamentos? No modelo self-parking ou com manobristas?

OS ESTACIONAMENTOS NOS IMÓVEIS DE USO MISTO

Os estacionamentos em imóveis mistos precisam conciliar as condições de segurança, comodidade e compartilhamento.

A solução mais simples é o estacionamento compartilhado, ou seja, aberto para uso público, com pagamento pelo uso. Os condôminos arcariam com um custo fixo, independentemente da utilização. Ou seja, pela disponibilidade da vaga. 

Essa solução de livre acesso ao estacionamento envolve riscos à segurança e que envolve a necessidade de um conjunto de procedimentos, para o acesso de terceiros. 

A primeira é a limitação de horário, para o acesso da garagem a terceiros, não condôminos. 

Não pode ser um sistema self-service, com os automóveis entregues a manobristas, e identificação do motorista e dos eventuais passageiros, para ter acesso aos andares superiores (seja por elevador ou escada). 

Outra alternativa é que o estacionamento não dê acesso diretos às unidades, sejam residenciais ou não residenciais. Entrada e saída do motorista seriam pela via pública. 

Poderia ser estabelecido acesso por elevadores e escadas por acesso exclusivo ao térreo, onde seriam feitos os procedimentos de segurança.

Essas soluções requerem soluções de projeto e de construção, que podem encarecer o custo do imóvel. 

São soluções economicamente inviáveis para pequenos imóveis, com poucas unidades. O padrão mínimo, em São Paulo, seria de 48 unidades, sendo 4 por andar e 12 andares. A maior parte dos imoveis verticais em São Paulo está nesse nível ou abaixo desse. O número de vagas seria equivalente.

Não seriam interessante para um prestador de serviços terceirizado. Para este não basta a escala mínima de vagas. O que importa é a rotatividade. Nas circunstâncias atuais a rotatividade seria elevada, com um alto volume de disponibilidade de vagas durante o horário comercial expandido. 

Porém com as mudanças propostas de aproximar a moradia do trabalho, a rotatividade pode diminuir, com mais pessoas deixando o seu carro parado na garagem e indo ao trabalho a pé, de bicicleta ou com uso do transporte coletivo.

Por outro lado, para os condôminos também poderia não ser interessante. O eventual ganho com a exploração das vagas não seria compensada com os custos adicionais com a segurança.

A disponibilidade de vagas e sua operação não são condições essenciais para a decisão do incorporador, assim como para o candidato à compra dos imóveis, mas terão forte influência sobre o futuro da mobilidade urbana. 

 

 

 

Exportar para empregar (12) - CPD Toyota

A "latinização" ou a "continentalização" das multinacionais faz parte de uma resposta às contestações à globalização, movimento crescente no mundo. Na dimensão industrial é uma estratégia defensiva de manter os mercados contra uma futura "invasão chinesa."

Mais importante que as instalações físicas é o projeto "Five Continents Drive" que já assume a dimensão continental.

Para completar a data festiva, a Toyota também apresentou o projeto "5 Continents Drive", que levará engenheiros da marca para rodar de Corolla, Prius, Etios, Hilux e SW4 por mais de 20 mil quilômetros em toda a América Latina (5 mil só no Brasil) e conhecer na prática as mais diversas e adversas condições de rodovias e pavimentações -- a ideia é nova por aqui, mas já passou por Austrália e América do Norte, entre 2014 e 2015.

"O anúncio reforça o compromisso da Toyota com Brasil e América Latina. O centro de pesquisa também nos permitirá realizar mudanças mais rápidas em direção à nossa missão de desenvolver carros cada vez melhores", completa Steve St. Angelo, CEO da Toyota para América Latina e Caribe e Chairman da Toyota Brasil.

Ou seja, os ajustes nos carros não decorrerão apenas dos das pesquisas e testes em laboratório, mas do conhecimento real do desempenho dos carros em terras latino-americanas.

Reforma política efetiva

A sociedade pressiona o Congresso pela Reforma Política, mas como não há consenso dentro dela, o passo inicial não é o confronto de propostas específicas de alterações regulatórias, sejam constitucionais ou por leis, mas o consenso máximo sobre os objetivos a serem buscados com a reforma. E esses objetivos servirão também de base para a avaliação da eficácia e efetividade da reforma.

A nossa proposta de objetivos da reforma é a seguinte:

• evitar ou mitigar a influência do poder econômico, na vontade popular;
• conter o populismo e o clientelismo;
• assegurar a representatividade popular;
• assegurar a governabilidade;
• evitar a corrupção.

Ainda em 2015 foi aprovada uma mini-reforma política, complementada por decisão do STF, com os seguintes pontos principais:

• proibição de doações empresariais aos partidos e candidatos;
• limitação de gastos com as campanhas, com tetos definidos por descontos em relação aos gastos da campanha anterior. No caso das eleições municipais de 2016, os gastos em 2012.
• redução do período de campanha, de 90 para 45 dias;
• redução do período da propaganda gratuita para os partidos pelo rádio e televisão para 35 dias;
• proibição de efeitos cinematográficos e especiais na propaganda gratuita;
• participação nos debates apenas dos candidatos de partidos com pelo menos 9 deputados federais.

Embora restrita às eleições municipais que tem uma grande diferença em relação à eleição federal, será um experimento, para avaliar a eficácia e efetividade da mini-reforma política. A diferença estrutural é que nas eleições municipais, como nas estaduais, o Executivo e o Legislativo são eleitos pelo mesmo colégio eleitoral, sem ponderações. Ou seja, cada eleitor vale um voto para a eleição

A eficácia deverá ser medida pelo cumprimento das novas regras e a efetividade pelo alcance dos objetivos, em termos de composição e comportamento efetivo dos eleitos.

A efetividade será pelo perfil dos eleitos, tanto para Prefeito, como para vereadores. Quantos serão os eleitos em função de gastos milionários com as campanhas? O Poder Econômico terá influência efetiva na composição dos novos poderes municipais?

Vocação natural ou construída? Um falso dilema

O dilema do título  emergiu de uma falsa argumentação, ainda vigente sobre a diferença de valor por quilo de um produto agrícola e de um produto industrial: o valor obtido por um quilo de soja é muito inferior ao de qualquer produto industrial. Dai se inferir que o país deveria se dedicar mais à industrialização do que à agricultura.

Existem dois equívocos em relação à essa visão: o primeiro que o fator mais importante não é o faturamento. Mas o lucro.

Essa visão vale também para a macroeconomia. O indicador não é a soma de todos os faturamentos, mas a soma dos valores adicionados. O PIB é a soma de todos os valores adicionados.

A vocação natural é dada pela natureza. Como o homem aproveita essa vocação já seria uma vocação construída. Mas nos atendo às condições naturais a sua exploração transforma o ativo natural em capital monetário. A questão do desenvolvimento econômico está em como esse capital monetário é acumulado e aplicado.

Uma primeira aplicação da renda gerada pela exploração do ativo natural e na própria atividade. O volume de renda gerada depende da aplicação de tecnologias e da escala de mercado, que se reflete na escala de produção.

Enquanto a agricultura se baseava em tecnologias elementares e voltada para a subsistência ou consumo local, era e continua pobre. Ela se enriquece pela escala de mercado. Se enriquece quando amplia o seu mercado para o mundo e aumenta a produção. E quando evolui com a tecnologia, aumentando a produtividade na produção e essa própria, reduzindo as perdas, com os defensivos.

O desenvolvimento macro depende de como o excedente econômico é aplicado além do reinvestimento na própria atividade.

São Paulo se desenvolveu (e "puxou" o desenvolvimento nacional) pela aplicação desse excedente na sua industrialização. Não era a vocação natural do Estado, mas ela foi construída e desenvolvida.

A disputa que começou nos anos quarenta, na realidade,  não foi sobre as vocações, influenciada pelas teorias econômicas de então. Foi uma disputa pela destinação dos excedentes gerados pela atividade agrícola, no caso do café.

O ciclo atual não tem as mesmas características do anterior.
Os volume e valores são imensamente maiores. E as possibilidades de aplicação também.

Como essa aplicação não se dará em vocações naturais, as vocações construídas serão objeto de escolha.

Não deverá ser uma escolha estatal. Ficam dois caminhos para o setor privado: escolher por decisões individuais, cada qual com a sua visão particular de oportunidades e buscando o seu interesse, ou buscar caminhos mais coletivos, mais compartilhados.