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Os atores desprezados nos planejamentos urbanos

Os planejamentos urbanos focam dois grandes produtores das cidades, o Estado investidor e regulador e os grandes empreendedores imobiliários. Mas tendem a desconsiderar outros  importante atores, alguns incluidos nessa segunda categoria, porém com comportamentos bem distintos: os loteadores populares, em geral, irregulares e a população de baixa renda que, em parte ocupam os loteamentos irregulares, mas na maior parte invadem e se instalam nas áreas "fora do mercado". 
Toda regulação urbana é voltada para os produtores da cidade, de média e alta renda, que devem seguir as disciplinas estabelecidas. Se as licenças e fiscalizações municipais são mais rigorosas, eles seguem as regras e diretrizes estabelecidas, apesar de duas grandes distorções. A mais grave é a burla através da corrupção. A segunda é o lobby para aprovação nas leis do que interessa especificamente aos produtores do mercado imobiliário, apropriando-se dos benefícios e deixando para o Poder Público os ônus. O principal desequilibrio foi institucionalmente corrigido com o instrumento da outorga onerosa do direito adicional de construção. 
O setor imobiliário que, em tese, segue a regulação urbana, no entanto, cuida apenas de uma pequena parte da produção da cidade, embora seja a parte mais visível. Os maiores produtores da cidade são os de menor renda, que só dão atenção à regulação urbana, para identificar as áreas que, em função dela, são tornadas "fora do mercado" ou sem interesse do mercado e do próprio planejamento. Eles ocupam, exatamente, o que os planejadores não querem que sejam ocupados e produzida a cidade. Dai ocorre a chamada "expansão desordenada, por falta de planejamento". Não é por falta de planejamento, mas pela existência do mesmo. Essa população vai ocupar e construir onde a ação pública é fraca e que depois "tem que correr atrás do prejuizo". 
Os planejadores urbanos não descobriram, até hoje, os instrumentos eficazes para disciplinar preventivamente a ocupação da cidade pelos mais pobres. Só estão tomando consciência de que a regulação urbana não disciplina o comportamento dessas pessoas. Por enquanto a única saida é a policial.
A última esperança é que a população urbana vai começar a decrescer e reduzir a demanda por novas áreas e novas moradias. Será possível reduzir e mesmo eliminar o déficit habitacional, porque esse não vai continuar crescendo.

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