Nucleos compactos de classe média

São Paulo ainda é ocupada majoritariamente por casas, uma grande parte de classe média, em bairros tradicionais.

Apesar de sujeitos a processos de verticalização residencial, há uma grande resistência dos moradores mais antigos, o que pode inibir os empreendedores imobiliários. 
Mas eles contam com o apoio de uma demanda do próprio bairro, principalmente por razões de segurança. 
As estatísticas da pesquisa OD  indicam que essa verticalização não adensa a população moradora, porque reduz a taxa de ocupação dos terrenos, mas aumenta o tamanho da frota de automóveis e reduz a densidade de empregos.
Isso seria explicado pelo fechamento de bares, lanchonetes, papelarias, farmácias e outros estabelecimentos comerciais e empregatícios, instaladas em casas, para atender ao consumo local, substituídos por edifícios exclusivamente residenciais, com jardins e grades gerando "calçadas mortas".
Decorreu de exigências das normas urbanísticas, mas mesmo revogadas, o mercado ainda oferece esse produto.

Com, praticamente, o mesmo número de moradores, porém de maior renda e menos empregos eles vão trabalhar em outras regiões, mais distantes, utilizando-se do seu carro. Mesmo quando o bairro é servido por uma linha metroviária, a estação fica distante da maioria dos moradores. Alguns vão de carro até a estação e depois seguem de trem. Mas nem todos encontram vagas gratuitas próximas às estações. Estacionamentos pagos próximos às estações tem grande procura e acabam equalizando os seus preços aos dos locais de destino. Para pagar "a mesma coisa" o motorista prefere seguir de carro direto ao seu destino, desconsiderando o custo "oculto" do combustível e o desgaste do veículo.

Deixar o carro em casa e passar para o ônibus é uma alternativa para poucos "aventureiros" dispostos a disputar um espaço na selva lotada ou superlotada dos ônibus. 

É preciso ser usuário de ônibus para saber que essa opção é excepcional, a menos das razões financeiras. Segundo depoimento de pessoas conhecidas (portanto parcial e sem valor estatístico) quando o dinheiro acaba, antes do final do mês, seja para pegar táxi ou pagar o estacionamento, o jeito é usar o ônibus. 

Pode ser mera impressão, mas parece ser um retrato da classe média paulistana e, provavelmente, brasileira: o mês sempre acaba antes.

Retornado à questão principal: como transformar um bairro "dormitório" de classe média em um bairro compacto?

Para isso o fundamental é gerar locais de emprego, que podem ser comerciais ou de prestação de serviços locais. Ou sejam, atividades econômicas que atendem à população local, a uma demanda local, portanto restrita à capacidade econômica do conjunto dos moradores do próprio bairro.
Precisam, ademais, serem suficientemente competitivas para que os moradores prefiram comprar no próprio bairro ou usar os serviços dos prestadores locais.

Em relação ao comércio varejista, a tendência comum é da instalação do comércio de rua, em geral, numa via de grande circulação, ou servida por uma linha de ônibus. Mas o padrão tende a ser mais popular, voltado para as classes C e D.

A verticalização, embora não aumente substancialmente o tamanho da população, aumenta a capacidade de consumo, pois os seus moradores tendem a ter mais renda do que os anteriores das casinhas e sobrados, além de ocupar terrenos anteriormente vazios. 

Esse aumento gera a viabilidade para a instalação de um shopping center. Os empreendedores deste tendem a investir dentro de uma perspectiva de demanda futura, acreditando que a sua instalação gerará uma demanda adicional. Na prática isso tem ocorrido, porém a dúvida é se esse processo continuará indefinidamente ou entrará em saturação? 

A efetivação ou não de um bairro compacto de classe média depende - essencialmente - da dinâmica do mercado imobiliário, levando em conta as mudanças culturais dos moradores. Quantos moradores preferirão se utilizar do comércio e serviços locais em vez daqueles em outros bairros?

Quantos profissionais liberais, como dentistas e médicos preferirão abrir os seus consultórios no próprio bairro onde moram? Quantos advogados irão abrir os seus escritórios no bairro? 
Rafa G

Moro vizinho a um desses bairros de classe média paulistana que está se transformando. É a Vila Progredior, que o mercado imobiliário já incorporou como Jardim Guedala, ao lado do Morumbi, mas que tradicionalmente faz parte do bairro do Butantã, ou da Vila Sônia. Essa vizinhança com uma população de classe A e B, incluindo os AA e até os AAA eleva o padrão de alguns estabelecimentos comerciais, e mesmo de alguns serviços, nesse caso, pela instalação nas proximidades de dois grandes estabelecimentos hospitalares que leva ao crescimento de oferta de consultórios.

A sua graduação ("up grade") já provoca grandes congestionamentos em alguns horários, inclusive pelo fato das pessoas irem à padaria de carro. Mas usam as ofertas do próprio bairro, reduzindo os deslocamentos para outros, apesar de continuarem.

É o espaço privado que promove a transformação, pelas preferências do mercado, seja do lado da demanda como da oferta.

Qual é a participação pública nesse processo? Ajuda, atrapalha ou é neutra? No caso, aparentemente, o bairro está dentro das regras gerais, ou seja, dentro de um "cardápio universal", mas com alguns pratos escolhidos pelo mercado.

Se o processo não decorreu de um projeto de organização do espaço público, como ajustá-lo às transformações.

Com uma pergunta "que não quer se calar": o projeto do espaço público irá melhorar as condições da população ou irá afugentá-la. As medidas, embora sempre bem intencionadas, algumas vezes tem o efeito contrário ao desejado.