Viabilizar uma cidade compacta: os distritos de negócios.

A viabilização de uma cidade compacta requer uma concepção híbrida, diversificada, com muitas facetas, mas concentrada em torno de Distritos (ou Núcleos) de Negócios, onde estarão concentrados os empregos, ligados por meios de transportes coletivos de alta capacidade e de alta 
qualidade, assim como de sistemas viários, igualmente de alta capacidade.
A efetivação decorrerá de uma parceria público-privada, mediante ações públicas na infraestrutura e de interesse do mercado imobiliário em empreender as construções que irão abrigar os empregos, o comércio de médio e alto padrão, assim como os serviços de atendimento pessoal (educação, cuidados com a saúde, entretenimento, etc).

A cidade compacta moderna não é apenas uma cidade polinucleada, no seu sentido amplo, porém estruturada em torno de uma rede de Distritos de Negócios.

Esses distritos poderão ter uma estrutura nuclear (central) ou linear. Na linear não há um polo predominante, desenvolvendo-se em torno de umz rua ou avenida que funciona como o principal eixo de mobilidade. Na estrutura central há um centro predominante, mas ela se expande linearmente, em torno de radiais, podendo contemplar perimetrais.

Por que "Distritos de Negócios"? A denominação decorre de uma contraposição aos "Distritos Industriais", onde se concentravam ou se concentram os estabelecimentos industriais.

As economias se tornaram predominantemente urbanas, com a redução relativa da participação da produção rural, florestal ou mineral, que abrigavam a maior parte da população.

Atualmente a maior parte da população mundial mora e trabalha nas cidades, com participações variáveis, porém já no Brasil, a componente urbana já ultrapassa os 80%.

Dentro das cidades, mesmo as que se estruturaram em torno da produção industrial, os empregos estão predominantemente em três segmentos do setor terciário: comércio, prestação de serviços e administração pública. A administração privada é uma das principais atividades empregadoras, mas ela não é destacada na contabilidade nacional. São as atividades de gestão dos negócios, que ocupam os escritórios e as grandes geradoras de empregos. Atrai os trabalhadores e cria a necessidade de deslocamentos das pessoas da sua moradia aos escritórios. 

Dai a caracterização dos locais de concentração dos escritórios como Distrito de Negócios. 

Em função da atração de pessoas para o trabalho nos escritórios, são estabelecidas no local, outras atividades econômicas, também geradoras de empregos e de necessidade de deslocamento e acesso, provocando os grandes fluxos de tráfego. São restaurantes, lojas comerciais (de rua ou reunidas num Shopping Center), clínicas e outras unidades de saúde, academias e outros prestadores de serviços de cuidados pessoais, estabelecimentos educacionais, etc, etc.
O Distrito de Negócios, tende ademais a atrair a hotelaria para abrigar os turistas de negócios.

O processo de criação e desenvolvimento de um Distrito de Negócios não é uniforme, nem linear, com interações e desequilíbrios sucessivos entre as demandas e as ofertas específicas dos serviços e espaços.

A conjugação entre a acessibilidade entre os meios individuais e coletivos é a condição essencial para a viabilização dos Distritos de Negócios. 

A acessibilidade pelo automóvel é a condição primária para a dinâmica do Distrito de Negócios, uma vez que os empresários, os dirigentes das empresas, só se utilizam  desse meio para acesso aos seus escritórios. Como eles são os decisores dos locais de instalação dos seus escritórios não o escolherão onde tenham dificuldade de acesso e de estacionamento do seu veículo. 
Instalar-se-ão pela facilidade de acesso. Quando o Distrito começa a adensar excessivamente e transformam a facilidade inicial de acesso em dificuldade, a sua opção não é mudar o meio de transporte, mas o local do escritório. Muda-se para uma nova área, ainda não saturada e inicia, de novo, o mesmo processo. Dai o sucessivo deslocamento dos Distritos de Negócios, mais dinâmicos.

O principal fator de criação e desenvolvimento inicial de um Distrito de Negócios não é o transporte coletivo, porém a facilidade do modo individual, com acessibilidade e estacionamento. 

No entanto, a inexistência de um sistema de transporte de massa, ou de alta capacidade, provoca a saturação do sistema viário e a fuga dos empresários e geradores de emprego para um outro Distrito de Negócios ou outro local, ainda não saturado.

Esse fluxo maior decorre dos crescentes volumes de empregos gerados pelos empresários - os empregadores - atraindo os trabalhadores (os empregados formais ou não) para o local. Na inexistência de um sistema de transporte de alta capacidade, os deslocamentos desses trabalhadores vão "entupir" as vias, com os seus carros ou nos ônibus.

O processo histórico do Distrito de Negócios em torno da Av. Luiz Carlos Berrini, em São Paulo é típico. Outro exemplo é o Distrito de Negócios do Iguatemi / Camaragibe, em Salvador e irá se repetir em Porto Alegre, em Fortaleza e em outras cidades. 

Portanto, para viabilizar uma cidade compacta, em torno de Distritos de Negócios, é preciso quebrar a equivocada dicotomia entre transporte coletivo ou transporte individual. Para a sua viabilização é preciso dos dois, para atender aos diversos públicos que envolvem a vida real da cidade e, particularmente, dos Distritos de Negócios.

A partir dessas considerações, uma pergunta crítica é: os Distritos de Negócios devem decorrer do planejamento urbano público  ou são produtos do mercado imobiliário, independente do planejamento público?