domingo, 14 de setembro de 2014

Apartamentos sem vagas

O mercado imobiliário se antecipou a uma das principais propostas previstas na revisão do Plano Diretor: a limitação de vagas.
O setor imobiliário parece ter dito ao Poder Público de que não é preciso estabelecer por lei, mínimos, nem máximos de vagas por apartamentos. O que define é o mercado.
O novo produto lançado pelo setor são grandes edifícios residenciais, com um "mix" de pequenos apartamentos, com apenas um dormitório, entre 25 a 45 m2, somados a alguns poucos de dois dormitórios de até 70 m. Os menores não teriam vagas de estacionamentos asseguradas, e os pouco maiores com direito apenas a uma vaga.
São edifícios lançados no centro da cidade próximos ou no entorno de estações do metrô, e tem tido grande sucesso de vendas. Um conjunto lançado na Avenida Ipiranga, próximo à Avenida Rio Branco e cerca de 200 m. da estação República, e um pouco mais distante da Luz, teria tido todas as unidades vendidas em  3 horas.
Um novo lançamento, esse junto, a uma das entradas da Estação Luz, com acesso direto à Linha Azul, mas com uma boa caminhada para a Linha Amarela e para a CPTM, em condições difíceis nos horários de pico, teria vendido todas as unidades menores nas primeiras horas, sobrando apenas as não tão pequenas.
O produto atrai mais os investidores do que os usuários finais, principalmente médios investidores dispostos a aplicar entre R$ 300 até R$ 500 mil para locação e ter renda mensal entre R$ 1.000,00 a R$ 2.000,00, nas circunstâncias atuais, mas contando com valores maiores quando as unidades estiverem prontas, dada a valorização ocorrida com os lançamentos anteriores, que - inicialmente - se concentraram na região da Paulista.
A Esser, uma das principais incorporadoras desse novo produto está testando o mercado da Barra Funda, ainda que não tão próximos de uma estação do metrô, ficando além dos 400 ms. previstos na revisão do Plano Diretor, porém com grande disponibilidade de terrenos, atualmente ocupados por galpões de depósitos e de antigas indústrias. Nesse já oferece produtos um pouco maiores, mas a procura principal continua sendo dos menores, inteiramente vendidos no lançamento.
Isso significa que esses pequenos investidores acreditam, insuflados pelos corretores, numa demanda de "singles" ou casais que aceitam morar em apertamentos, por algum tempo, ou para uso eventual, contando com serviços de hotelaria.
Seria um produto para pessoas que optaram por residir bem em locais mais distantes do centro, com uma qualidade de vida melhor, como na Granja Viana, Embu das Artes e outras, continuando a trabalhar no centro, e não estão mais dispostas a enfrentar os congestionamentos da Rodovia Raposo Tavares ou da Régis Bittencourt  e corredor da Francisco Morato/ Rebouças /Consolação e querem um local para pernoite durante a semana.
Não estariam dispostos a ter como residência duradoura, mas consideram que seria um bom investimento para locação, quando a deixassem.
A demanda final seria formada por jovens solteiros ou casais que ainda não estariam dispostos à aquisição de um imóvel, em definitivo, "para toda a vida", mas um início independente dos pais, pagando aluguel.
Esses, diferentemente das gerações imediatamente anteriores, não teriam a cultura automobilística, aceitando se deslocar pelos meios coletivos ou de forma não motorizada, mas que com a vinda de filhos, passariam para outro imóvel, maior, com carro e vagas.
Na perspectiva de médio prazo, mais jovens entrariam nessa tribo dos "sem carro", mas tenderão - pelas perspectiva demográficas - a serem em menor número total e em relação à população total. Em contrapartida os que alcançam a maturidade, com ascensão econômica, estariam comprando mais carros.
O investimento que hoje tem rápida valorização corre o risco de desvalorização, ao longo do tempo, como ocorreu em outras cidades e locais, sem ter melhorado as condições de congestionamento nas vias púbicas.
A grande indagação é se esses lançamentos e rápida comercialização correspondem a uma revitalização do centro ou a uma bolha imobiliária?
A inexistência de vagas será um fator positivo ou um fator de desvalorização imobiliária como ocorreu com diversos apartamentos ainda existentes no centro da cidade?

Nenhum comentário:

Postar um comentário

A vontade do Soberano submetida ao Senado Federal

O anúncio pelo Presidente Bolsonaro da indicação do filho Eduardo para a embaixada do Brasil nos EUA, decorre do voluntarismo do soberano, o...