Um novo centro em Goiania

O setor imobiliário fez as suas escolhas pelas  novas centralidades, dentro que permite o plano diretor e respectiva lei de zoneamento.

Essa escolha recaiu sobre o Jardim Goiás,  ná área caracterizada pelo mercado imobiliário  como Alto da Glória, tendo como âncora o Shopping-Center Flamboyant,  com bastante  movimento numa quinta-feira véspera de feriado, quando o visitei.

Em torno do shoppig foram incorporados diversos edificios residenciais, sendo que os voltados para as vias pricipais tem lojas no seu térreo.

Estão também construidos e em construção edifícios para escritórios e já começam a surgir empreendimentos voltados para a hotelaria.

O Parque Flamboyant

No  Parque Flamboyant, o empreendedor implantou um parque com um lago e no seu entorno  seu entorno incorporou elevados edifícios, com quase 40 andares, para apartamentos de alto padrão provavelmente  transferindo para esses o potencial construtivo da área do parque. Posteriormente teria transferido o parque e sua manutenção à Prefeitura Municipal.

A ocupação por edifícios corporativos

Embora predominantemente residencial, já começaram a ser entregues prédios com escritórios e espaços corporativos, todos prontamente ocupados, A instalação de escritórios cria demanda do turismo de negócios dando margem à construção de hotéis, o que também está ocorrendo.  Uma perspectiva é que ocorra com a área uma evolução similar ao da Av Luis Carlos Berrini, em São Paulo.  Sobre uma ocupação verticalizada de residências, as áreas forma sendo ocupadas por escritóricos, torando-se um dos principais corredores corporativos da cidade de São Paulo, posição hoje perdida para a nova Av. Faria Lima.

As grandes cadeias hoteleiras ainda não foram para lá, mas devem ir.

Outro elementos favorável ao desenvolvimento dessa nova centralidade é o deslocamento da dinâmica da riqueza, em residências de alto padrão, em condominíos hrisontais no entorno da GO , na direção de Senador Canedo. Há também a instalação de conominios horizontais de média renda, com habitações muito próximas uma da outra.

Essa população irá gradativamente preferir trabalhar nessa nova centralidade do que se deslocar para o centro.

O desenvolvimento e consolidação dessa nova centralidade seria um fato inexorável nos próximos 25 anos de Goiânia. O risco de uma interrupção do processo só poderia ocorrer com a emergência de outra centralidade, com maior força, promovida pela riqueza, o que é pouco provável.

Diante dessa evolução, algumas questões precisam ser colocadas para o planejamento urbano:

         O quanto da demanda adicional de escritórios e de residências de alto padrão serão absorvidas pela área, cabendo a pergunta complementares:

         O quanto sobrará para as demais áreas, considerando que sempre sobrará por razões de elevação excessiva dos valores imobiliários, assim como por razões pessoais?

A atração de escritórios para essa nova área provocará o esvaziamento de outras, principalmente o  centro original?

Diante do processo de ocupação residencial de médio e alto padrão deve ser promovido algum incentivo à instalação de escritórios,  de forma a gerar empregos para parte dessa população e reduzir os deslocamentos?

Que investimentos o Poder Público terá que fazer para atender as condições de infraestrutura, principalmente de mobilidade urbana para suprir as necessidades da população que se deslocar para essa nova centralidade?

As diretrizes públicas

No planejamento de Goiânia estão previstos diversos corredores de transportes, incluindo até mesmo uma linha metroviária. Serão esses capazes de reverter a tendência do setor imobiliário privado na formação de um novo centro principal no vetor sudeste do Município?

Há duas opções de política pública em relação a esse processo: a inaceitação ou aceitação.

Uma é inaceitar essa tendência e desenvolver ações no sentido de preservar a principal centralidade da cidade, na área central histórica, evitando a sua degradação e ociosidade da infraestrutura instalada, além dos fatores histórico-culturais.

Adicionalmente a política pública deveria reforçar o desenvolvimento de outras centralidades tradicionais, como as do vetor sudoeste (setor Bueno e outros)

A outra diretriz parte da aceitação da tendência, assumindo-a como irreversível e adequada, devendo a política pública contribuir para o seu desenvolvimento e consolidação.

Dentro dessa perspectiva o investimento mais importante seria um arco metropolitano leste, seccionando a BR 153 ao sul , ainda no município de Aparecida de Goiás e retomando ainda dentro do Município de Goiânia.

Do ponto de vista logístico, o secionamento da BR 153 no sentido sul-norte, promovendo a ligação do sudeste com Anápolis e Brasília é fundamental e prioritária. Já o outro lado do anel rodoviário seria menos prioritário, não sendo obrigatório  completar um anel, a médio prazo.

A partir da liberação da BR 153 inteiramente para o tráfego urbano a via deveria contemplar um  corredor de transporte coletivo, com o BRT ou o VLT, integrado ao terminal de BRT do eixo Anhanguera BR 060.

Nesse novo eixo deverá ser desenvolvida uma ocupação segundo os conceitos da cidade compacta, orientada pelo transporte coletivo, o que significa a criação ou desenvolvimento de polos de uso múltiplo junto às estações, com uma oferta residencial para a classe média.

O objetivo do uso misto é aproximar a residência dos trabalhadores de classe média, com os locais de emprego ou trabalho, de tal forma que possam fazer os seus deslocamentos, na sua maioria, a pé ou por bicicleta. O uso múltiplo deverá considerar ainda os centros de compras, os serviços educacionais, de saúde e as unidades de lazer. A movimentação entre os centros deverá ser feita, fora dos horários de pico, pelo corredor de transporte coletivo.

As duas outras pontas do espectro social deverão ter opções distintas.

De um lado os de maior renda não deixarão o carro e, grande parte estará morando nos condomínios fechados próximos. Será preciso prever as vias – que já existem, mas poderão ser ampliadas ou melhoradas e as áreas de estacionamento.

Uma parte menor poderá morar mais próximo do local de trabalho, dependendo da oferta pelo mercado imobiliário de apartamentos amplos e de alto padrão. Há lançamentos nesse padrão, no Parque Municipal Flamboyant e poderá ocorrer em outros locais aprazíveis, mas continuarão requerendo o uso do carro para alcançar o local de trabalho.

É mínima a possibilidade dessas pessoas se transferirem do carro para o transporte coletivo. Quando muito poderão se transferir para a moto ou bicicleta, porém não para o coletivo.

Na outra ponta estão os trabalhadores de menor renda, como vendedores, recepcionistas, telefonistas, faxineiros, seguranças e outros, que são usuários cativos do transporte coletivo, por questões econômicas.

Mesmo quando conseguem adquirir o carro não o usam diariamente, dado o custo de movimentação.

Por outro lado, pelas mesmas restrições econômicas moram em áreas periféricas e distantes, o que dificulta ou inviabiliza alternativa da bicicleta.

Em Goiânia, muitos tem apelado para a alternativa motocicleta.

O corredor de transporte coletivo em torno do leito da BR 135, transformada em avenida seria a principal opção, promovendo a integração com o terminal do BRT Anhanguera/BR 060.

Eventualmente, outras ligações entre as áreas de moradia popular com o novo centro poderiam ser consideradas, dentro das três lógicas fundamentais:

·       Os de maior renda não se transferirão do modo individual para o coletivo (não no Brasil, não adiantando trazer experiências internacionais: o rico brasileiro é um “jabuticaba”);

·       Os de média renda poderão transferir de modo, mas a principal opção para eles deve ser aproximar a moradia do trabalho;

·       Os de menor renda não tem condições de morar próximo ao trabalho, nem esse vai para onde eles moram. O que o Poder Público deve oferecer é melhor qualidade do transporte para eles, evitando que mudem para o modo individual (carro ou moto).