Uma outra visão sobre a Orla de Salvador

Ontem, ao  passar pela Av. Oceânica, saindo do Rio Vermelho, em direção ao aeroporto, tive uma impressão bem diversa da orla de Salvador.
Passando pelo mesmo trecho degradado de Amaralina, passando  pela Pituba onde há uma verticalização incipiente, com um supermercado à beira do mar, a partir dali, toda orla está bem aberta, sem prédios altos na margem interna, com exceção de um outro, provavelmente construído  irregularmente. Os grandes prédios estão mais afastados, não cobrindo a praia de sombra, como ocorre no Recife, na Av. Boa Viagem.
Mas do lado do mar, uma orla em reforma, cheia, com muitos carros estacionados, muita gente, alguns andando nas pistas demarcadas. Na praia muitos guarda-sois. Talvez porque sendo um sábado, feriado, apesar do comércio estar funcionando regularmente. Mas não era nenhuma Copacabana ou Ipanema.
O importante, alterando a visão que tive na sexta, é que Salvador conseguiu preservar a sua orla de uma excessiva verticalização, sem prejuízo da frequência da praia pelos seus moradores.

Porém o turista que se hospeda num hotel à beira da praia, tendo o trabalho apenas de atravessar à avenida frontal, para chegar e ficar na praia, pode preferir  o Rio de Janeiro, o Recife,  Fortaleza e outras cidades litorâneas de grande atração turística, onde ele tem essa facilidade.

Não tenho elementos estatísticos, ou pesquisas para avaliar essa questão, mas fico com a impressão de que, apesar do belíssimo mar de Salvador, a cidade perde na concorrência com as outras cidades no quesito praia e mar. Tem e continuará tendo uma demanda, incluindo daquela que busca as praias do litoral norte, começando ainda por Salvador, mas em volumes menores do que das suas concorrentes.

Preservar a orla da excessiva verticalização seria uma aspiração da sociedade soteropolitana. 
Mas seria cabível ou conveniente, ter uma área reservada para a hotelaria de beira de praia, com verticalização?

Um polo hoteleiro, verticalizado à beira da praia, ampliaria o fluxo turístico para Salvador? Ou seria apenas um deslocamento do mesmo fluxo já existente? Ou seja, uma demanda para esse polo retiraria a demanda de outras áreas?

Por outro lado, se isso for feito, qual será o risco de pressão do mercado imobiliário para "liberar geral"?

É um dos grandes desafios para a formulação e desenho da Salvador do Futuro, agora com a rediscussão do seu Plano Diretor e Lei de Uso do Solo.