A cidade que o Haddad quer

A evolução da cidade de São Paulo, nos próximos anos, deverá ser segundo a cidade que o Prefeito Haddad quer. 
Toda vez que se pretende planejar a cidade o objetivo principal é formulado como "a cidade que queremos".
Não há unanimidade em relação a qual cidade cada morador quer. O que acaba prevalecendo é a cidade que os detentores do poder da ocasião querem, com o suporte nos técnicos que colocam as suas preferências.
Na tentativa de democratizar o processo o Governo Municipal de São Paulo promoveu uma série de audiência públicas, porém mais com o objetivo de "vender" a sua proposta e colher algumas sugestões, a maioria rejeitada.
Ao final o que prevalece é a cidade que o Prefeito quer, com algumas concessões e ajustes. 
É o que resulta do término da primeira fase de estabelecimento do novo modelo de crescimento da cidade de São Paulo, com a aprovação - em primeira discussão - do projeto de lei de revisão do Plano Diretor.

A oposição e os críticos resistiram mas acabaram sendo atropelados, incluindo uma pressão espúria de sem-teto para o atendimento de reivindicações pontuais, que pouco afetam o conjunto da cidade. 

A principal característica desse modelo é o adensamento verticalizado do entorno dos corredores de transporte coletivo, tanto das estações metro-ferroviárias, como dos corredores de ônibus. No restante construível do território da cidade prevalecerá a horizontalização ou a baixa verticalização da ocupação. Mesmo nos centros dos bairros a verticalização estará limitada a 8 andares.

Caso o mercado resolva seguir o modelo estabelecido, a cidade crescerá com um adensamento verticalizado, com edificios altos, com até 40 andares e com grande espaço entre eles. 

Esse modelo tem opositores que são contra a verticalização, porém foram derrotados. Também foram derrotados os que defendem a ultaverticalização, que levaria a ocupação por prédios com muito mais altura, chegando a centenas de andares, como já ocorre em outras cidades, no mundo, incluindo Shangai que seria a inspiração do Prefeito.

Haverá a verticalização "per no mucho". 

Esse modelo é complementado com a concepção de uso misto dos edifícios ou das áreas, de tal forma que as pessoas possam morar mais próximo do trabalho e vice-versa. E se tiverem que morar numa área e trabalhar em outra, se utilizem do transporte coletivo e não do carro.

Com isso haveria uma redução de congestionamentos nas rodovias urbanas. 

Para induzir mais ainda à utilização do transporte coletivo o modelo propõe a redução de vagas para estacionamento de carros.

São regras contraditórias para o mercado. Aos empreendedores imobiliários interessa a construção e oferta de residências ou salas em edifícios altos junto às estações metro-ferroviárias, porém um excesso de interesse pode inflacionar os valores dos terrenos e conter a expansão. O processo teria um surto inicial, mas depois entraria em estagnação, para só se retomado depois um intervalo - que pode ser longo - quando os preços se acomodarem num patamar mais baixo, ocorrendo sucessivos ciclos de surtos e estagnação. A elevada disponibilidade, por incluir também os corredores de ônibus, poderá mitigar o excesso de valorização imobiliária.

Por outro lado, a incógnita está do tamanho da demanda de imóveis com a baixa disponibilidade de vagas. Foi gerada uma impressão de uma demanda elevada, fazendo com que houvesse uma superoferta de microapartamentos compactos. Já houve um refluxo desse movimento.


Se o mercado encontrar soluções de equilíbrio dentro das regras estabelecidas, a cidade caminhará no sentido desejado pelo Prefeito Haddad. Caso contrário ficará no aguardo das Operações Urbanas com legislação específicas ou a novas revisões do Plano Diretor, onde ocorram maior flexibilidade.

Deve ser considerado, no entanto, que o mercado imobiliário não pode ficar no aguardo das novas legislações específicas e, ainda que em volumes menores, precisará dar continuidade às construções e ofertas imobiliárias. Que tipo de produto irão oferecer?