Os projetos de impacto que transformam a cidade

Na evolução das cidades há sempre alguns projetos que causam maiores impactos sobre a cidade. Ou tem os impactos mais visíveis.
Qualquer projeção sobre o futuro da cidade deve avaliar o impacto desses projetos, alguns já implantado ou em implantação com impactos durante os próximos anos e outros em projeto a serem implantados. Deverão ainda ser considerados os planejados ou apenas desejados, ainda não iniciados nem na fase de projeto.

Alguns são empreendimentos de infraestrutura. Em São Paulo o mais importante foi a implantação da linha metroviária 4, cuja operação é privada. Ligando 4 estações com conexões (Luz, República, Paulista e Pinheiros) alterou substancialmente as rotas dos usuários do sistema metroviário, com substancial aumento de movimento nessas estações, porém sem repercussões imobiliárias notáveis que só começam a se manifestar agora, em 2014, anos após o início de operação.

Há vários lançamentos imobiliários residenciais no centro, que usam a proximidade do metrõ, como vantagem locacional e são predominantemente de pequenas dimensões, começando em 19 m2. Os primeiro lançamentos se esgotaram em menos de um dia. O mesmo não ocorreu com os lançamentos de prédios de escritórios.

Os entornos da Luz e da Paulista não apresentaram significativas modificações, no primeiro caso, mesmo com uma intervenção específica, frustrada com a sua suspensão pela nova administração municipal.

O entorno da estação terminal Butantã também não teve importantes alterações imobiliárias, a menos de derrubadas de casas desocupadas por estacionamentos. Em 2014 começaram alguns lançamentos imobiliários, porém ainda de forma modesta, comparada com o movimento em outros bairros, não servidos pelo metrô. 

Por outro lado em Pinheiros houve vários lançamentos, alguns dos quais já prontos contando com a estação Vila Madalena, que atrasou e ainda não entrou em funcionamento.

A implantação de uma linha metroviária tem efetivos impactos na transformação da cidade, porém de forma lenta, mas duradoura. Pode se dizer os entorno das estações levam cerca de 20 anos para se transformar, sendo que algumas muito mais. 

O maior impacto esperado com essa linha é a sua integração com a reurbanização do Largo da Batata. O Largo já está bastante transformada, ainda que incompleta. A transformação com a sua verticalização, completando, territorialmente, a ocorrida com a ampliação da Av. Brigadeiro Faria Lima, está em fase inicial, na nova área. A modernização deverá chegar até a Marginal do Pinheiros, envolvendo duas estações metroviárias. Será, provavelmente a maior transformação física visível da cidade de São Paulo, nos próximos anos.

A transformação urbana mais visível, no entanto, não decorre de novas obras de infraestrutura, mas decorre da maturação do impacto de empreendimentos concluído há alguns anos. É o caso da Operação Urbana Águas Espraiadas que envolve uma imensa área em torno do trecho final (ou inicial) da Av. Águas Espraiadas, na confluência com a Av. Luis Carlos Berrini, agora denominada Av. Jornalista Roberto Marinho.

O que torna a transformação física da cidade mais visível é a concentração da verticalização em novas áreas, associadas, em geral, com a abertura de largas avenidas. Cria-se uma nova paisagem, que não agrada a todos, principalmente os ambientalistas e segmento dos urbanistas contrários à verticalização. Essa esconde a paisagem natural e a perspectiva do horizonte.

A conjugação de obras viárias de grande porte com operações urbanas está gerando em São Paulo um novo polo linear de grande extensão, que já é o novo centro de negócios da cidade. 

A perspectiva é de um crescimento sustentado inibindo o desenvolvimento urbano de outras regiões da cidade.