sábado, 12 de julho de 2014

Uma cidade nova sem garagens

O plano diretor não regula a cidade que já existe. Dessa só alcança reformas que são parte menor das construções imobiliárias. Ela regula as novas construções que devem seguir regras diferentes das anteriores.
Entre as alterações de regras duas são as mais importantes para o futuro da cidade: a que permite maior adensamento das áreas próximas das estações metro-ferroviárias e o dos corredores de ônibus e as restrições às garagens.
A cidade nova desejada pelo prefeito Haddad, com apoio da sua base aliada na Câmara Municipal é uma cidade sem garagens.
Três  cenários podem ser desenhados diante da nova regulamentação:

  1. A nova cidade será construida com poucas garagens, com as pessoas deixando de ter carros ou as famílias deixando de ter muitos carros, utilizando-se da locomoção a pé, de bicicleta ou o transporte coletivo, com todos ficando mais felizes pela redução dos congestionamentos e de perdas para os deslocamentos dentro da cidade;
  2. as pessoas não deixarão de ter carro, tampouco dispensando as garagens para a sua guarda. Os mais ricos não se importarão em pagar a mais pelo imóvel para ter direito a duas, três ou mais vagas. Diante das restrições nos edifícios, buscarão a moradia em casas, isoladas ou em condomínios horizontais, podendo deixar os seus carros em vias públicas internas, com segurança. A classe média buscará regiões com menos restrições, até mesmo em outro municipio. 
  3. As pessoas continuarão tendo carro, mas diante das restrições para ter uma vaga no seu imóvel buscarão solução na via pública ou em estacionamentos pagos, provocando uma alta maior dos preços desses serviços.
A primeira alternativa atende às necessidades de vagas na origem, ou seja, na residência do motorista. Ele buscará áreas de menor densidade de ocupação, onde possa encontrar disponibilidade de vagas na via pública, abandonando ou deixando de procurar moradia nas áreas mais densas. O resultado é que o projeto de adensamento junto ao transporte coletivo fracassará ocorrendo mais descentralização, e maior fluxo de veículos. Ou seja, aumento de congestionamentos.

Os estacionamentos pagos atendem predominantemente os motoristas nos destinos. A generalização das restrições fará com que a oferta junto aos escritórios, lojas e outros estabelecimentos seja menor. Com isso, os valores serão maiores. Os empresário e dirigentes empresariais interessados em se mudar para os polos onde estão reunidos seus fornecedores, clientes e financiadores estarão dispostos a pagar os valores maiores, na compra, no aluguel do imóvel ou nos contratos de serviços mensais ou avulsos dos estacionamentos.
Já os empregados, terão duas alternativas: buscar emprego em outra área onde possam ir de carro ou valer-se do transporte coletivo. Essa última deverá ser predominante.

Para o setor de estacionamentos haverá uma contenção na expansão de novas vagas e um aumento de preços dos serviços. As suas margens serão maiores dentro de um volume menor de vagas adicionais. Haverá um acirramento da concorrência entre as empresas para a conquista dessas vagas para operação. A concorrência junto aos incorporadores levará a um aumento das ofertas de contrapartida, que refletirá no valor final dos preços.

O mercado imobiliário teve um "boom" no início da década. As grandes incorporadoras haviam se capitalizado com lançamento de suas ações no mercado, utilizado os recursos para aquisição de terrenos e imóveis subutilizados e preparam inúmeros lançamentos. Um lançamento imobiliário em São Paulo, em função das exigências burocráticas leva cerca de 2 anos ou mais. 
O mercado arrefeceu e as incorporadoras tem ainda um grande estoque de projetos já aprovados para lançamentos futuros, além daqueles já lançados e em processo de comercialização.
Na iminência da aprovação do novo Plano Diretor, muitas construtoras e incorporadoras correram para protocolar projetos, dentro das normas anteriores.

Para o mercado algumas das novas normas são piores e as empresas vão querer aproveitar o que tem aprovado. Em outros casos, como junto aos corredores as novas regras seriam mais vantajosas em relação ao aproveitamento, mas desvantajosas em relação às garagens.

Diante desse quadro os novos lançamentos, com projetos segundo a nova lei, só deverão chegar ao mercado por volta de 2016, antecedidos por alguns experimentos de caráter pontual. É pouco provável que comecem pelos entornos das estações metroviárias já em operação, onde o valor dos terrenos já sofreu grandes aumentos e se verticalizou.

O mercado deverá testar os entornos das novas estações a serem inauguradas e com baixo nível de verticalização. 

A tendência será de substituição de casas por edifícios de apartamentos ou mistos, gerando uma forte reação dos moradores. Em alguns casos conseguirão superar, em outros não.

O mercado só passará a sentir os efeitos reais da nova lei daqui a 2 anos.

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