Garagens subterrâneas e verticais

São Paulo tem um enorme volume de garagens subterrâneas. Segundo estimativas do atual Secretário de Planejamento do Municipio de São Paulo, cerca de 35 milhões de m3.
Essas decorreriam da regulação urbana atual que admite como área não computável, para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento as vagas criadas no subsolo. 
Para poder atender às exigências de quantidade mínima de vagas, sem comprometer o potencial construtivo, os empreendedores aprofundam as construções para gerar as vagas exigidas.
Com as propostas, na revisão do Plano Diretor, de retirar a exigência do mínimo de vagas, os empreendedores imobiliários poderiam eliminar ou reduzir as escavações e uso do subsolo, o que, em teoria, poderia reduzir o custo dos imóveis. 
Porém os empreendedores imobiliários reconhecem que a oferta de vagas decorre da demanda, devendo ser construídas, mesmo que não exigidas pela legislação.

O que for não computável seria construído junto com a edificação principal. O que for computável não seria construído na mesma edificação, uma vez que o uso do potencial construtivo para a moradia ou para escritório, seria mais rentável, para o empreendedor.

Mas, existindo uma demanda não atendida, poderia haver interesse por parte de algum empreendedor imobiliário em empreender um edificio garagem, com parte superficial para atendê-la?

Poderia ser uma oportunidade de negócios? Para quem?

A construção de vagas de estacionamento dentro dos edifícios tem a desvantagem da especialização, com maior ociosidade:

• as vagas nos edifícios residenciais são dedicadas, com autoestacionamento e sem possibilidade de uso por terceiros, por questões de segurança (há mesmo lei proibindo);
• as vagas em edifícios comerciais, em geral, tem horários limitados e ficam ociosos à noite e nos finais de semana.

Como o objetivo atual do urbanismo é desenvolver polos compactos com uso misto, os edifícios garagens seriam uma solução mais adequada para atender a demanda de estacionamento dos carros, com maior eficiência econômica.

Diversas alternativas podem ser consideradas.

Uma primeira alternativa é sejam mantidas as exigências de minimo de vagas, com a possibilidade que elas sejam atendidas por edificios garagens, dentro de uma distância pré-determinada, com algum benefício urbano, do tipo transferência do direito de construção.

Para o edifício garagens não seria conveniente um edificação com grandes alturas. Mas poderia ser pensado o inverso. O edifício garagem não teria computado as vagas no subsolo e poderia transferir parte do seu potencial construtivo aéreo para a edificação consorciada.

(escrito originalmente em março de 2014)