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A grande novidade do renomado urbanista é coisa antiga em São Paulo

Uma das manifestações do "complexo de vira-lata" brasileiro é trazer renomados especialistas estrangeiros para nos dizer o que devemos fazer.
Ontem, no Fórum Urbanístico Internacional, dentro da Convenção SECOVI 2013, ao qual fui para ouvir o professor Vishaan Chakrabarti, um ardoroso defensor do adensamento das grandes cidades, ouvi muitas colocações interessantes, mas uma das suas principais propostas é coisa antiga no Brasil, constando do Estatuto da Cidade e um dos poucos instrumentos colocados em práticas pelas Prefeituras Municipais: a outorga onerosa do direito de construção adicional, acompanhada da transferência do direito dos donos dos terrenos em que seja preservada a condição natural ou um patrimônio histórico.
Dois casos seriam emblemáticos em São Paulo, se fossem um pouco mais difundido. Mas a ignorância é geral e ninguém avisou ao professor que aqui o que ele propôs como uma grande inovação, para adensar as cidades, já foi aplicado na Casa das Rosas, na Avenida Paulista, no Shopping Higienópolis e em outros locais.
Será que é preciso trazer um estrangeiro para nos dizer que devemos fazer o que já fazemos? 
A legislação brasileira permite adensar, preservando ambientes naturais, conjugando a edificação, com o verde.
E mais, exige áreas permeáveis.
A primeira resposta afirmativa do setor imobiliário, após um grande período de oposição e resistência -  a essas exigências foram os lançamentos dos condomínios-clubes. Agora é a expansão dos "bairros planejados" ou "comunidades planejadas", dois quais se destacam a Riviera de São Lourenço e agora o Jardim das Perdizes, em São Paulo.
O que difere da proposta do professor que vem da vivência em Nova York e de outras cidades mundiais, com São Paulo é que o adensamento aqui é tímido, com restrições de gabarito, isto é, a altura máxima dos prédios.
O resultado é que, ao contrário do que se imagina e seria de senso comum, quando se substitui uma quadra inteira permeada de casinhas "germinadas", e se constrói um conjunto verticalizado há uma redução do adensamento em termos de moradores por área. 
Isso foi captado pela pesquisa Origem-Destino da Cia do Metrô e tem uma explicação. Numa quadra de 100 x 50 m ou 5.000 m2, chega a ter  40 residências, cada qual em média com 125 m2 de terreno e até 200 m de construção, alcançando até 8.000 m2 de área construída e, pelo menos, 300 moradores. A densidade é de 300 habitantes por hectare. A média de habitantes por imóvel é próximo de 4.
Com a verticalização, o limite geral é de 10.000 m2 de área construída computável com 200 m2 de área bruta, em média por unidade, resultando em 50 unidades, com 125 moradores. A densidade líquida passa a 250 habitantes por hectare. 
Mas por outro lado, o índice de motorização que seria de 1/0,50, com 150 carros passaria a 1/1 com, pelo menos 250.
Se a área estiver numa Operação Urbana com o dobro do aproveitamento, ai sim haverá um adensamento liquido maior: 500 hab/ha.
Um efetivo adensamento, para compactar a cidade  requer um aumento do coeficiente de aproveitamento, com uma ampliação do "gabarito".




Comentários

  1. Camarada JH, essa semana vi no canal 66 um texto (com imagens...) do Caetano em que dizia que voltou a pensar que somos (os brasileiros) os únicos com capacidade de mudar o mundo, pela nossa mistura, pela nosso autentica, pelo que somos, precisamos conversar sobre urbanidade e não só, abs

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  2. É incrível seu conhecimento abrangente e universal!
    Obrigado por mais esta aula que, espero, seja assistida por Edis e prefeitos.

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