sábado, 21 de setembro de 2013

A grande novidade do renomado urbanista é coisa antiga em São Paulo

Uma das manifestações do "complexo de vira-lata" brasileiro é trazer renomados especialistas estrangeiros para nos dizer o que devemos fazer.
Ontem, no Fórum Urbanístico Internacional, dentro da Convenção SECOVI 2013, ao qual fui para ouvir o professor Vishaan Chakrabarti, um ardoroso defensor do adensamento das grandes cidades, ouvi muitas colocações interessantes, mas uma das suas principais propostas é coisa antiga no Brasil, constando do Estatuto da Cidade e um dos poucos instrumentos colocados em práticas pelas Prefeituras Municipais: a outorga onerosa do direito de construção adicional, acompanhada da transferência do direito dos donos dos terrenos em que seja preservada a condição natural ou um patrimônio histórico.
Dois casos seriam emblemáticos em São Paulo, se fossem um pouco mais difundido. Mas a ignorância é geral e ninguém avisou ao professor que aqui o que ele propôs como uma grande inovação, para adensar as cidades, já foi aplicado na Casa das Rosas, na Avenida Paulista, no Shopping Higienópolis e em outros locais.
Será que é preciso trazer um estrangeiro para nos dizer que devemos fazer o que já fazemos? 
A legislação brasileira permite adensar, preservando ambientes naturais, conjugando a edificação, com o verde.
E mais, exige áreas permeáveis.
A primeira resposta afirmativa do setor imobiliário, após um grande período de oposição e resistência -  a essas exigências foram os lançamentos dos condomínios-clubes. Agora é a expansão dos "bairros planejados" ou "comunidades planejadas", dois quais se destacam a Riviera de São Lourenço e agora o Jardim das Perdizes, em São Paulo.
O que difere da proposta do professor que vem da vivência em Nova York e de outras cidades mundiais, com São Paulo é que o adensamento aqui é tímido, com restrições de gabarito, isto é, a altura máxima dos prédios.
O resultado é que, ao contrário do que se imagina e seria de senso comum, quando se substitui uma quadra inteira permeada de casinhas "germinadas", e se constrói um conjunto verticalizado há uma redução do adensamento em termos de moradores por área. 
Isso foi captado pela pesquisa Origem-Destino da Cia do Metrô e tem uma explicação. Numa quadra de 100 x 50 m ou 5.000 m2, chega a ter  40 residências, cada qual em média com 125 m2 de terreno e até 200 m de construção, alcançando até 8.000 m2 de área construída e, pelo menos, 300 moradores. A densidade é de 300 habitantes por hectare. A média de habitantes por imóvel é próximo de 4.
Com a verticalização, o limite geral é de 10.000 m2 de área construída computável com 200 m2 de área bruta, em média por unidade, resultando em 50 unidades, com 125 moradores. A densidade líquida passa a 250 habitantes por hectare. 
Mas por outro lado, o índice de motorização que seria de 1/0,50, com 150 carros passaria a 1/1 com, pelo menos 250.
Se a área estiver numa Operação Urbana com o dobro do aproveitamento, ai sim haverá um adensamento liquido maior: 500 hab/ha.
Um efetivo adensamento, para compactar a cidade  requer um aumento do coeficiente de aproveitamento, com uma ampliação do "gabarito".




2 comentários:

  1. Camarada JH, essa semana vi no canal 66 um texto (com imagens...) do Caetano em que dizia que voltou a pensar que somos (os brasileiros) os únicos com capacidade de mudar o mundo, pela nossa mistura, pela nosso autentica, pelo que somos, precisamos conversar sobre urbanidade e não só, abs

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  2. É incrível seu conhecimento abrangente e universal!
    Obrigado por mais esta aula que, espero, seja assistida por Edis e prefeitos.

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