quinta-feira, 12 de setembro de 2013

O crescimento desordenado das cidades é promovido pelo empreendedor imobiliário - a quarta falácia urbana

As cidades tem crescido vertical e horizontalmente. Os que alimentam essa expansão, acham que é a solução ou saída para a sua vida na cidade. Os demais não acham:  a visão que cada qual tem sobre a sua cidade é egoísta. Busca uma solução que acha ser boa para si e reclama de todos os demais que "estragam a sua cidade".
A escolha de um apartamento para morar significa estar mais próximo ou acessível das demais atividade urbanas: o trabalho, as escolas, os médicos, postos de saúde e hospitais, compras, serviços pessoais, etc., assim como de familiares e amigos.
Em alguns casos se agrega a vista, o panorama vislumbrável das suas janelas. 
Hoje as imobiliárias oferecem a solução pronta do ambiente interior, da decoração., por uma "designer de interior" famosa ou tornada famosa.
Tudo acessível a um valor compatível com a renda do locatário ou comprador, neste caso com benefícios no financiamento. 
Mas os outros ficam insatisfeitos com as novas paredes de concreto, cada vez mais envidraçadas, que ocultam a paisagem natural, assim como cria um ambiente de opressão: com o sol cada vez mais encoberto e a temperatura mais elevada.
A verticalização é realizada pelos empreendedores (para os planejadores, especuladores) imobiliários, que lançam e constroem essas torres, cada qual com a sua estética, que nem sempre se harmonizam no conjunto. Essa harmonia física, desejada pelos arquitetos, só ocorre por acidente e gera a impressão de crescimento desordenado. 
No entanto, pelo menos nesses últimos 20 anos, em geral, e até 50 ou mais anos, em particular, os volumes de cada um desses edifícios seguem as normas e restrições estabelecidas pelo planejamento urbano. 
Os formatos atendem à diversidade dos demandantes, com cada empreendedor buscando uma solução criativa que "venda". 
A incorporação imobiliária é um negócio e o incorporador só lança o que acha que vende. Se vende tende a repetir. Se não comercializa nos tempos previstos, muda: faz moda e segue moda.
A expansão vertical da cidade tem um (ir)responsável visível: o incorporador/construtor. Seria ele o culpado mor de um crescimento desordenados, por falta de planejamento. Mas ele seguiu o cardápio oferecido pelo planejamento urbano.
Já a expansão horizontalizada ocorre pela ação efetiva de 4 construtores ou produtores das edificações: o mini ou midi empreiteiro, o loteador "clandestino" e o invasor autoconstrutor. Para completar o empreendedor público, responsável por implantar conjuntos de habitação popular.
Com exceção deste último, são figuras menos conhecidas, porque atuam sem alardes, sem grandes publicidades na mídia e atuam de forma difusa, ainda que representem a parcela maior das construções de edificações nas cidades.
Eles são os construtores das milhares de casinhas e lojinhas, de no máximo 2 pavimentos, ocupando densamente as quadras dos loteamentos estabelecidos. Esses nem sempre obedecem as restrições definidas pelo planejamento, principalmente em relação à ocupação do terreno, mas não tem "folego" econômico-financeiro para aproveitar de todo o cardápio oferecido pelo planejamento. A solução da construção horizontalizada é decorrência da restrição de recursos. E poucos tem escala para enfrentar a burocracia das entidades financiadoras, principalmente das oficiais.
São baseadas em recursos próprios e financiamento de materiais.
Mas o principal responsável pela expansão horizontalizada, considerada desordenada pelos planejadores é o loteador "clandestino". Ele não faz as coisas escondidas. Atua a luz do dia, porém em áreas periféricas às quais os planejadores não vão. Quando muito conhecem em mapas e agora no Google earth. São clandestinos para os planejadores que não os querem ver e depois os acusam de expansão não planejada. Como já escrevemos aqui a sua lógica é diversa dos planejadores. Eles buscam as áreas sem infraestrutura e não as realizam, como manda a lei, deixando-as ao poder público depois que a população se instalou.
Uma viagem pelo Google Earth, com algumas incursões pelo campo, mostra, em várias capitais do Brasil, que visitei recentemente, diversos desses bolsões, todos com características similares. São bairros com loteamentos regulares, em geral, retangulares 100 x 50, contemplando 40 unidades, às vezes mais, por conta dos "puxadinhos", com média de 125 m2. com 90% ou mais ocupados, sem recuos e pequenas áreas livres. Diferentemente das favelas não há expansão vertical, com "puxadinhos" mediante uma lage adicional. O que aparentemente ocorre é a expansão horizontal, com a aquisição do terreno vizinho, com expansão da casa atual ou até a construção de uma nova casa melhor.
Cada quadra deve envolver, em média, 150 pessoas, e um bairro pequeno, 1.500. Um bairro grande, como Mangabeiras em João Pessoa, deve ultrapassar 10 mil habitantes.


São áreas de expansão "desordenada" ocorrida à vários anos atrás, deixando "vazios urbanos" e que hoje fazem parte da área de ocupação contínua da cidade, com os antigos espaços também ocupados. O que caracteriza esses bolsões ou bairros é a precariedade dos serviços públicos. A água é sempre assegurada, mas o esgoto não. 
O loteador clandestino, o maior responsável pela expansão horizontal das cidades é também um empreendedor imobiliário, mas ele não será encontrado no SECOVI, nos SINDUSCON ou nas ADEMIs. 
Tratar todos os empreendedores imobiliários de forma igual é um dos grandes equívocos que frustram os objetivos do planejamento urbano. 
Todos são especuladores, como o são todos os investidores, mas as suas lógicas para "ganhar dinheiro" são diversas e reagem de forma diferente ao planejamento urbano.





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