Fracassos nas tentativas de revitalização dos centros históricos

Os centros históricos das cidades, em geral, vem sofrendo um processo de degradação física e social que decorre da fuga da riqueza dessas áreas onde se instalaram inicialmente. 
Em alguns casos a riqueza se instalou nas periferias originais que depois foram envolvidas pela expansão urbana.
Em São Paulo a riqueza, inicialmente instalada no chamado Triângulo, origem da cidade moderna, foi para a periferia dos Campos Elíseos, mais próximos às estações de trem. Essa área é onde está situada a chamada Cracolândia e faz parte do centro da cidade.
Mesmo antes da ocupação do loteamento de alto padrão da área, outro grupo abriu um novo loteamento para a riqueza, em Higienópolis atraindo a riqueza com a promessa de um bairro "higiênico", sem os riscos sanitários no centro principal, tomado parcialmente pelos cortiços.
Outro deslocamento foi para o loteamento da Avenida Paulista, que se seguiu para os Jardins e depois atravessou o rio, tanto na Zona Norte (onde pouco prosperou) e na Zona Sul, esta dando origem ao Morumbi.
Para atender os consumidores de maior renda, o centro concentrava o comércio formal, com grandes magazines ou "boutiques", que acompanharam a migração residencial da riqueza, deixando os espaços desocupados para um comércio e serviços de menor renda.
A degradação física e social dos centros decorre da perda de substância da economia do centro, o que os urbanistas teimam em não reconhecer, com receio dos preconceitos de classe.
O setor imobiliário, assim como o comércio de médio e alto padrão investem - preferencialmente - para atender aos compradores de maior renda. Os seus produtos são "modernos" diferentes dos padrões anteriores e enfrentam o grande impasse entre "preservar o passado ou construir o futuro".
Enquanto não se resolve o impasse o centro segue se deteriorando.
A esperança para os centros históricos está no novo padrão da riqueza, com a emergência de uma geração de jovens solteiros ou casados sem filhos, com novos padrões culturais, dispensando o carro e usando a moradia apenas como dormitório, sem cozinhar em casa, lavar roupa e outras atividades, todas realizadas externamente, à semelhança de moradores de Nova York.
Vários produtos imobiliários vem sendo oferecidos a essa demanda, cujo volume ainda é uma incógnita. Em São Paulo, por enquanto as incorporadoras estão vendendo bem, com base no alto custo por m2, mas de valor final, relativamente baixo. Seria um investimento atrativo para médios ou até pequenos investidores, dispostos a aplicar até R$ 500 mil em parcelas para locação posterior.
Qual será o tamanho dessa demanda?