O maior desafio do planejamento urbano estratégico

O estratégico não é apenas um adjetivo para ser adendado ao planejamento, mas a escolha diferenciada de setores ou territórios que tenham um papel germinador ou estruturador.
Planejamento estratégico não é "politicamente correto". É discriminatório, favorece uma ou outra região em detrimento a outras. Favorece uma visão, contra outra. 
Para ser aceito e escamotear a concepção discriminatória assume algumas posições que corresponderiam ao interesse da maioria, do social ou ambiental sobrepondo-se ao econômico. 

Difere do planejamento integrado que pretendeu um desenvolvimento equilibrado, compreendendo todo os setores e território, sem nunca alcançar os objetivos.

A grande escolha que hoje se coloca é entre adensar ou expandir horizontalmente. 
Há um consenso de que a expansão horizontal é inordenável e o adensamento é o mais desejável, como desenho desejado das cidades no futuro.  No entanto, há divergências sobre o tipo e a extensão desse adensamento. Onde adensar, onde impedí-lo. 
Qual deve ser o limite de altura dos prédios?

Atualmente predomina a concepção da cidade compacta com o adensamento, admitida como a melhor (ou única) forma de resolver o problema da mobilidade urbana.
Mas não é consenso e os órgãos de transporte insistem em investir na melhoria dos sistemas de transporte coletivo para as periferias. São soluções que favoreceram e favorecem a expansão horizontalizada.
São apresentadas com argumentos técnicos, como o atendimento prioritário das maiores demandas ou das demandas reprimidas. Mas na prática só ajudaram, nas grandes cidades, à expansão periférica desordenada. 
Tem o respaldo político, pois o eleitorado da periferia não está disposto a esperar por uma nova conformação da cidade, no longo prazo, mas quer a melhoria da sua condução de imediato.

O planejamento estratégico tem que ser ousado, selecionar as áreas que pretende adensar e implementar os mecanismos para a sua efetivação. Escolhida as áreas prioritárias, a questão seguinte é o que fazer com as demais áreas da cidade.

Adotada essa diretriz as duas questões subsequentes são: quantos centros ou polos devem ser adensados e onde ou quais?

Esses polos devem ser definidos a partir do desejo do planejador ou da dinâmica do mercado?

O desejo do planejador, em geral, é ineficaz porque ele desconsidera as condições reais da dinâmica do mercado, assumindo simplificações que não correspondem à realidade. Ao contrário do que ele imagina  o mercado imobiliário não se move apenas pela especulação imobiliária. 

Seguir as opções do mercado imobiliário nem sempre corresponde às melhores soluções para a implantação das prioridade de infraestrutura pública.

Mas, como quem efetivamente constrói a cidade é o mercado, dentro do sistema econômico e politico vigente, o planejamento tem que buscar ordenar as iniciativas do mercado.

Dentro dessa perspectiva na cidade de São Paulo que, ultrapassa os limites institucionais do Município da Capital, a dinâmica da riqueza já fez as suas opções criando e desenvolvendo os novos centros:

• a região da Av. Paulista;
• a faixa sul (Faria Lima, Berrini, Chucri Zaidan, Chácara Santo Antonio) emendando com Santo Amaro;
• Barra Funda;

Estão em curso novos centros, como o de Santo Andre, eventualmente Osasco e a retomada do centro histórico.